关于商品房交付使用和风险责任承担纠纷案件法律适用的几个问题

2018-11-21 12:41:57

一、             商品房交付时间的判断标准如何确定?


出卖人只要在合同约定的期限想买受人交付房屋,即交钥匙,就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权转移登记的,出卖人就应按约定履行义务。


二、             商品房交付条件的判断标准如何界定?


备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”标准,也是交付的先决条件。如果当事人双方约定是以“商品房验收合格”作为交房条件的,那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。如果当事人约定以“商品房综合验收合格”或者“商品房经分期综合验收合格”或“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”为交房条件的,则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。 如果双方另行自行约定交付的其他条件,商品房经验收合格唯一有效法定的这个匿名文件是《建筑工程竣工验收备案证》,如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准,以综合验收为交付条件标准,如果双方约定的标准高于商品房综合验收标准,则以双方约定的交付条件标准。


三、             开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任?


应当承担逾期违约责任,有约定按照约定,没有约定的,根据法律规定进行处理,购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务,购房人有权要求支付违约金并解除合同,购房人有权要求赔偿损失。


四、             《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质如何区分?


两书的交付属于行政法规和行政规章规定的当事人的义务,属于出卖人的法定义务,出卖人必须严格遵守,故两书的交付应属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。


五、             出卖人与买受人办理了商品房交付手续,买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,应如何处理?


出卖人交付房屋时未提供两书的,买受人有权拒绝接收房屋,并要求出卖人承担违约责任。但买受人已接受出卖人所交付的商品房的,又以出卖人没有同时交付两书为由主张出卖人承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任的,不予支持。


六、             出卖人在交付房屋时,要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后,才能交付房屋钥匙,应如何处理?


双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行。如果合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的,出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程,买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接收法国房屋,如果出卖人因此延期交房,应当承担逾期交房的违约责任。


七、             开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责?


开发商因此不能免责。


八、             不具备交付条件交房的违约计算的止算点如何认定?


违约责任的承担截止到实际交付之日,违约金的止算点也应以实际交付之日为准。


九、             购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任?


房屋损毁、灭失的风险由购房者承担。


十、             房屋毁损、灭失的风险如何分担?


应当以标的物的实际交付为风险转移的时间标准,交付之前,风险由卖方承担,交付之后,风险由买房承担,而不论所有权是否移转。


十一、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定?


商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。


出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已经实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权,办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。


十二、善意买受人应当返还给出卖人使用费的标准如何确定?


商品房买卖合同因出卖人责任被确定无效后,应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费的标准,因为买受人在签订合同时善意的,所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限,再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还还给出卖人。


十三、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承担建成后房屋的合同性质及效力如何判定?


应认定为房屋预租合同(租赁合同)。


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