跳单”条款中介协议之痛

2018-11-21 11:46:09

由于缺乏有效监管,房地产经纪行业在蓬勃发展的同时较为混乱,致使居间纠纷层出不穷,给房地产市场发展和社会稳定带来安全隐患。黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院通过对近两年案件进行梳理,发现房屋居间纠纷呈明显上升态势,应引起社会高度重视。

经仔细分析,该院发现当前房屋居间纠纷主要有以下特点:

与多家中介签协议占主流。由于购房是人生大事,因此购房者出于安全考虑而多数选择中介购房,且到多家公司看房,并最终选定一家公司完成房屋交易。2015年以来,该院审理27件房产居间纠纷中,有22件系因与两个以上中介公司签订看房协议而引发纠纷。

“跳单”条款作宝剑成常态。根据房产经纪行业不成文的惯例,凡看房源必先签协议。另外,为防止购房“跳单”逃避佣金,经纪公司往往采用格式合同,约定本次若未交易成功,则不得通过其他中介或私下交易此房,否则视为居间成功,并支付数倍佣金或一定比例房款作为违约金。

房源信息来源广共享成绝对。经纪公司房源信息主要来自房主发布的出售信息,少数来自亲友委托,签订独家委托协议则更少。审结27件案件中,仅有1件涉及独家委托。可见,绝大多数房源信息属共享型,即同一房源在不同公司挂靠,且多数并未取得原房主委托手续。

约定违约金的数额普遍过高。为确保顾客不“跳单”,经纪公司往往约定过高违约金,如客户“跳单”,则承担25倍佣金或承担相应律师费及相关费用,并按照协议中登记价格的5%10%作为违约金。后者居多,上述27件房屋居间纠纷中就有21件属于后者。

判决占多数经纪公司败诉多。根据最高人民法院案例指导关于居间合同履行的认定,购房者有权选择报价低、服务好的中介公司签订购房合同,而经纪公司往往难以证明客户利用其中介信息与他人成交,且虽经法官释明,但因矛盾尖锐而难以调解。

造成房屋居间纠纷快速上升,原因主要有:缺乏有效管理制度,提供居间服务尚无具体标准;行业缺乏自律,出现佣金无底线恶性竞争;居间合同不规范,佣金、违约金条款弹性大;存有欺骗、隐瞒信息虚假承诺;购房者风险意识弱。

对如何遏制房屋居间纠纷,该院建议如下:工商、房管、价格等相关部门联合出台管理制度,联动行使管理权,打击非法公司招揽中介业务;加强行业协会自律,将辖区经纪公司全部纳入行会管理,打击无底线恶意居间行为;加强协会与司法联动,规范合同条款,打击骗取当事人签字或隐瞒信息虚假承诺行为;加大生效裁判普法宣传力度,让民众知悉买方有权选择报价低、服务好的中介公司签订房屋买卖合同的道理,明白需支付佣金及承担违约责任的具体情形。

(来源:人民法院报)


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