购房人应如何避免因情势变更而使自己合法权益受损

      【关键词 民事/股东资格确认/初始章程/股权转让限制/回购】  裁判要点  国有企业改制为有限责任公司,其初始章程对股权转让进行限制,明确约定公司回购条款,只要不违反公司法等法律强制性规定,可认定为有效。有限责任公司按照初始章程约定,支付合理对价回购股东股权,且通过转让给其他股东等方式进行合理处置的,人民法院应予支持。  相关法条  《中华人民共和国公司法

摘    要:相互负有对等给付义务的合同双方,均既不履行自己的给付义务,又怠于催告对方履行,形成合同长期履行僵局。到起诉之时,由于情况的变化,合同不论是继续履行还是解除,都将导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况,慎重考虑适用情势变更规则,以在化解僵局的同时维持利益平衡。争议焦点在于房屋买卖合同在履行过程中形成僵局,而在僵局过程中房价还在不断上涨,涨价部分如何处理?能否适用情势变更规则处理房价上涨问题?双方无法提供证据证明对方违约在先,如何认定违约事实?


案情介绍:原告张大宝与被告张二宝为亲属关系,原先关系较为和睦。争议房屋为被告所有。原告早年在外地工作,2012年初返回家中,被告提供争议房屋给原告居住。不久,原告提出购买该房屋,原、被告双方遂达成口头协议,由原告出资270万元购买争议房屋,但未就交易细节作其他任何约定。2012年3月16日,原告支付了房款150万元,被告出具了收条。此后,争议房屋由原告与家人实际居住至今,但剩余房款120万元始终未支付,双方也未办理产权过户手续。在上海房价持续上涨的情况下,被告从2016年起提出对房屋重新议价,双方在数年中多次协商价位,但均未达成一致。到2018年,原告向法院提起了诉讼,要求继续履行原定购房协议,被告则提出反诉,要求解除购房协议,除非原告同意参考当前房价再支付房款830万元。本案审理中,双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查,争议房屋在2018年的市场价已达到1600万元以上。


律师支招:原、被告于2012年口头达成争议房屋的买卖合同,本应按约履行。但原告仅支付了部分房款150万元,尚有120万元余款未支付;被告也仅交付了房屋,未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序,双方均有同时履行抗辩权,无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中,争议房屋的买卖合同始终未能完全履行,同时也并未解除,双方都可以通过法律途径尽早解决纠纷,却始终僵持直至本案诉讼。在此期间,市场房价持续上涨,与2012年相比已发生了巨大变化,显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2012年约定的房价履行合同,将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点,才会多次对重新约定房价进行磋商。因此,法院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况,考虑争议房屋当前的市场价、原告已付房款的比例,以及原定房价中的亲情因素,可酌情确定原告还应支付的房款余款为530万元。双方之间就争议房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时,协助其办理过户手续,将争议房屋登记到原告名下,相关税费由双方依法负担。


本案应作如下处理:一、原告张大宝应于本判决生效之日起10日内支付被告张二宝购房余款530万元;二、被告张二宝应于本判决生效之日起10日内协助原告张大宝办理过户手续,将争议房屋登记到原告张大宝名下。


律师观点:随着经济的发展,房价上涨的速度已达到了惊人的程度,其速度之快,幅度之高,远远超过大多数人的预期。即使房价上涨本身是能够预期的,但是合同履行会面临如此局面也显然超出了当事人的预想范围,且该局面并非单方面故意或重大过失促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果,无法仅让其中一方为此承担责任,如果继续履行,将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益,以实现公平。


针对此类案件,购房人首先应保留购房合同、转账记录等能够证明购买房屋的证据,应及时与卖方人协商,尽快办理过户手续,当然,房屋买卖合同并不必然适用情势变更规则,房价上涨一般不构成情势变更的事由,除非上涨幅度超过当事人签订合同时的预期,导致交易基础丧失,继续履行合同对一方造成重大不利;卖方在签订买卖合同后提出涨价请求或者解除合同的,构成违约,买方可暂缓支付房款,并可要求卖方承担违约责任或解除合同,以维护自身利益。


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