如何防范二手房租赁过程中的法律风险

2005年,原告和被告保某签订《个人住房借款合同》,约定被告向原告借款人民币196000元用于购房,并约定借款期限为60个月,从2005年6月29日起至2010年6月28日,并就还款利息、逾期罚息等事项进行了约定。同时被告以其在昆明市昌源中路某小区4幢5单元702室为上述借款设定抵押担保,本案第二被告马某自愿为上述借款承担连带赔偿责任。

摘    要:随着城市的发展,二手房租赁市场日益壮大,而因为房屋租赁产生的纠纷也越来越多,那么,如何辨别消费陷阱,如何防范租房风险,本所律师通过对相关案件进行梳理,提示消费者注意风险防范。


案情介绍:2015年10月,二房东迟水在未经过大房东魏山同意的情况下,将位于某区的一套房屋主卧租予马大,租赁期限为一年,月租3400元,按照押一付三的方式收取房租。2015年11月末,大房东魏山将房屋出售,并责令马大立即搬离。马大向迟水索要剩余9个月的房租、押金,但遭到迟水拒绝。法院经审理认为,迟水未经房主同意将所租的房屋转租,属于无权处分的行为,其与马大所签订的租赁合同应属无效。鉴于马大所交费用超过了其实际居住期间应当承担的费用,因此对于多余部分迟水应当返还。


2016年7月11日,山田公司将位于某区滨海路房屋出租给陈小并约定租金支付方式为押一付三,提前30天支付下一期租金,如逾期支付每天按100元收取滞纳金。陈小按时交纳了前两期房租及押金。第三期房租则推迟了两个月缴清。


合同到期后,陈小要求山田公司退还押金,山田公司则认为陈某延迟交纳第三期房屋租金构成违约,应支付滞纳金和违约金,用押金冲抵。


法院经审理认为,陈小未按合同约定交纳第三期租金构成违约,应按照合同约定支付滞纳金及违约金,对山田公司要求扣除押金冲抵滞纳金和违约金的主张予以支持。


律师支招:为避免遇见假房东或无权转租的二房东,承租人在签订租赁合同前,一定要确认房源的真实性和房东身份,应要求房东出具身份证件、房屋所有权证书或房屋租赁合同等租赁凭证。


很多承租人都遇到过租房合同到期后中介公司或者房主找各种理由不退押金的情况。为避免上述情况的发生,承租人应注意:按时足额交纳房租;初次入住房屋时要记录好房屋内的水电表和燃气表的表数和使用字数,形成书面清单,请房主或中介机构签字确认;承租人入住时需根据房屋现状书写物品交割单,记录好房屋物品并拍照留存;退房交钥匙时请房主或中介公司出具退房确认单,以证明退房时间。


律师观点:随着租赁市场利益的扩大,出租者鱼龙混杂,越来越多的中介进入租赁市场,而中介凭借着雄厚的资本垄断了大部分房源,因此而产生的霸王条款、硬性要求也更加对处于弱势的消费者、承租人不利,也因此产生了大量的纠纷,律师认为,作为承租人在签订租赁合同前,一定要好好了解调查中介的资质及合法性,而在承租过程中认真履行合同约定,避免因不注意合同约定而造成违约,承担更大的损失。


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